Stedelijke kavelruil is een instrument waarbij de betrokken eigenaren zelf, op vrijwillige basis, afspreken om onderling grond en gebouwen te ruilen met als doel die plannen te realiseren en soms ook het gebied als geheel opnieuw in te richten. Niet de overheid, maar de eigenaren zelf maken, met elkaar, een plan voor hun gebied. Ruilen van eigendom om zo een betere verdeling/inrichting te krijgen is daarbij het uitgangspunt.

Om een ‘gewone’ ruiling van gronden aan te kunnen merken als een stedelijke kavelruil moet voldaan zijn aan de volgende voorwaarden:

1. er dienen drie of meer partijen (eigenaren) te zijn die zich (middels een in de openbare registers in te schrijven overeenkomst) verbinden;
2. om bepaalde, hun toebehorende onroerende zaken samen te voegen;
3. de gegeven massa op een bepaalde wijze te verkavelen (ruilen);
4. en onder elkaar bij notariële akte te verdelen.

Uit deze voorwaarden blijkt onder meer dat er minimaal drie partijen bij de stedelijke kavelruil betrokken moeten zijn. Vervolgens is duidelijk dat er in elke stedelijke kavelruil ook daadwerkelijk ‘geruild’ dient te worden. Hierbij is het ook mogelijk om als partij tot een kavelruilovereenkomst toe te treden met als doel om tegen inbreng van een geldsom één of meer kavels of, net andersom, tegen inbreng van kavels een geldsom toebedeeld te krijgen. Strikt genomen is de kavelruilovereenkomst ten aanzien van deze partij gewoon een koop of verkoop. Toch zijn op deze partij de wettelijke bepalingen van de stedelijke kavelruil wel van toepassing. Wil de stedelijke kavelruil voldoen aan de wettelijke eisen, dan moeten er minimaal twee ruilende partijen zijn. Een niet-ruilende partij kan dus pas toetreden tot de kavelruil als er al twee ruilende partijen aanwezig zijn. Bij een stedelijke kavelruil tussen drie partijen is het dus voldoende dat slechts twee van de drie inbrengers ook toegedeeld krijgen uit de kavelruil. Zie ook de hierna opgenomen ruilschema’s voor een nadere verduidelijking.

Daarnaast moet er sprake zijn van samenvoeging van ‘onroerende zaken’. Aangezien in de wettelijke regeling de term ‘onroerende zaken’ niet nader is ingevuld, moet worden uitgegaan van de algemene definitie uit het Burgerlijk Wetboek, die onder ‘onroerende zaken’ tevens opstallen verstaat. Opstallen kunnen dus, met inachtneming van de hierna te bespreken beperkende voorwaarden, gewoon in een kavelruil worden meegenomen.

Verder is het toepassingsbereik van de stedelijke kavelruil beperkt tot onroerende zaken gelegen in stedelijk gebied. Meer precies gaat het om onroerende zaken die onderdeel uitmaken van een ruimtelijk aaneengesloten of functioneel verbonden samenstel van kavels dat in gebruik is voor stedelijke functies of waaraan stedelijke functies zijn toegekend.

Tot slot een fiscale opmerking: waar bij kavelruil in landelijk gebied voor de verkrijging van onroerende zaken krachtens kavelruil een algehele vrijstelling van overdrachtsbelasting geldt, is er voor stedelijke kavelruil niet voorzien in enige fiscale vrijstelling. De fiscale deur lijkt echter op een kleine, voorzichtige kier te staan, aangezien in de Memorie van Toelichting op het wetsvoorstel Aanvullingswet Grondeigendom, waarin de stedelijke kavelruil geregeld is, het navolgende te lezen is (Kamerstukken II 2019/20, 35133, nr. 3, p. 192):

“Als stimulering van kavelruil in het stedelijk gebied vanuit het overheidsbeleid in de toekomst wenselijk wordt geacht, moet worden bezien welk instrument daarvoor het meest geschikt is. Die afweging kan het best worden gemaakt op het moment dat inhoudelijke beleidskeuzen worden gemaakt over onderwerpen als binnenstedelijk bouwen, het oplossen van de leegstand van kantoren en winkels of de verdeling van de kosten van de sloop van woningen in krimpgebieden. Op dat moment zal getoetst moeten worden of de vrijstelling van overdrachtsbelasting een effectief middel is om kavelruil in het stedelijk gebied te stimuleren.”

Of de hiervoor geciteerde passage uit de Memorie van Toelichting zal leiden tot het alsnog invoeren van enige fiscale vrijstelling voor de stedelijke kavelruil, zal moeten worden afgewacht. Voorlopig moet er over de verkrijging van onroerende zaken krachtens stedelijke kavelruil, dus gewoon overdrachtsbelasting worden betaald.