Stedelijke kavelruil betreft een specifieke toepassing van het instrument kavelruil (zie hiervoor nader www.kavelruil.com) en onderscheidt zich van kavelruil in het landelijk gebied wat betreft de functies ten behoeve waarvan de kavelruil plaatsvindt. Bij stedelijke kavelruil zijn dit stedelijke functies, terwijl kavelruil in het landelijk gebied plaatsvindt ten behoeve van functies die behoren bij het buitengebied. Stedelijke kavelruil kan dus ook betrekking hebben op uitleglocaties die bij de aanvang van de planvorming nog in gebruik zijn ten behoeve van agrarische functies.
Stedelijke kavelruil kan om verschillende redenen worden ingezet, bijvoorbeeld om winkeliers in gebieden met leegstand te laten verhuizen naar een levendig winkelgebied, om bedrijventerreinen te herstructureren zodat gevestigde bedrijven kunnen groeien of om een recreatiepark geschikt te maken als woongebied.
Juridisch vertaald is stedelijke kavelruil een overeenkomst die schriftelijk wordt aangegaan en in de openbare registers registergoederen wordt ingeschreven en waarbij drie of meer eigenaren zich verbinden bepaalde, hun toebehorende, in de bebouwde kom gelegen onroerende zaken samen te voegen, de aldus gegeven massa op bepaalde wijze te verkavelen en onder elkaar bij notariële ruilakte te verdelen.
De regeling voor stedelijke kavelruil is nieuwe en is opgenomen in de Omgevingswet, die naar verwachting in 2022 in werking zal treden. Op dit moment is stedelijke kavelruil dus nog niet mogelijk en is een groot aantal koop- en verkooptransacties nodig om de kavelindeling in een gebied te wijzigen. De regeling voor stedelijke kavelruil maakt het mogelijk al die koop- en verkooptransacties samen te brengen in één kavelruilovereenkomst.
Deze kavelruilovereenkomst biedt meer zekerheden dan een gewone koop- of ruilovereenkomst. Zo heeft de kavelruilovereenkomst een zakelijke werking. Hierdoor zijn ook eventuele nieuwe eigenaren die onroerende zaken hebben verkregen door overdracht, verjaring of onteigening daaraan gebonden. De ondertekenaars van de kavelruilovereenkomst kunnen daardoor met een gerust hart investeren in bouwplannen. Er is maar een heel kleine kans dat de ruilovereenkomst niet door kan gaan.
Het boek is een (reis)verslag van mijn onderzoek naar kavelruil. Ik beschrijf de diverse civielrechtelijke en fiscale aspecten van de kavelruil, geef een rechtshistorische beschouwing en maak twee rechtsvergelijkende ‘excursies’ naar België en Duitsland.